전세자금대출 요건이 강화됩니다

지난 6월 17일 주택시장 안정을 위한 정부합동으로 문재인 정부들어 22번째 부동산 규제책을 내놓았는데요.

지난 글에서는 크게 4가지의 주요 규제내용과 토지거래허가제의 해당사항, 그리고 이를 위반하고 무허가로 매매거래시 최고 징역형까지 받을 수 있고 매매는 무효화한다는 사항을 알아보았습니다.

이번에는 6.17 대책 내용 중에 전세자금대출 요건 강화에 대한 내용을 살펴보겠습니다.

 

 

 

| 1주택보유한 전세자금대출자 = 투기?

이번 대책에서는 전세자금대출 요건을 강화하여 갭투자(일괄적으로 투기로 보고 있음)를 막겠다고 규제책을 내놓았습니다. 그러니까 자기 돈 주고 실거주하는 모습이 일반적이고, 청년이나 신혼부부 등 자금이 부족하면 전세로 사는거라 생각하는데, 지금 주택시장 과열을 초래하는 현상황은 그렇지 않고 전세자금대출을 통해서 투기를 하고 있다고 보고 있습니다. 

 

 

 

| 몇년 뒤 실거주 계획하고 서울에 집을 미리 사놓고 싶다면? 불가

예를 들어 서울에 집이 8억이라고 치고, 실거주로 살고 싶은데 지금은 돈이 8억까지는 안되고 4억이 있다고 칩시다. 그러면 그 서울집 8억짜리에 들어가는거는 절대 생각할 수 없겠지요. 그런데 5억짜리 전세를 맞춰서 매입한다면 가능도 하다는 건데요. 8억 매입가에서 전세금 5억은 임차인(세입자)에게 받을 수 있으니 실제로 나에게 필요한 돈은 3억이면 되는겁니다. 그래서 전세를 맞춘다는 가정하에 내돈 3억으로 서울집 8억짜리를 매입하여 등기칠 수 있는겁니다. 그 서울집은 나의 소유로 등기부등본에 이름이 박히게 됩니다. 그리고 나서 남는 돈은 1억 정도가 있는데요.  그돈으로 내가 사는 집은 4억짜리 전세집에 임차해서 삽니다. 1억으로 4억짜리 전세를 어떻게 내느냐면 전세자금대출제도를 활용하는 겁니다.

전세자금대출에서는 전세보증금의 80% 한도 내에서 대출을 해주는데요, 위의 경우에는 4억이 보증금이라면 여기서 80%인 3.2억을 대출해주게 될텐데 나는 4억-3.2억=8,000만원으로(물론 3.2억에 대한 대출이자는 납부하겠지만 요즘 워낙에 저금리시대라) 간단하게 4억 전세보증금인 집에서 살 수 있게 되는거죠.

 

 

 

 

 

전세자금대출은 보증금의 80% 한도내에서 일정 요건하에 받을 수 있는데요 바로 1주택 포함해서 소득 무관하게 실거주(차주=세대주)한다는 전제하에 돈을 빌려주는 제도로, 주택도시보증공사, 한국주택금융공사, 서울보증보험 등의 보증서를 담보로 하여 안정성을 확보한 뒤 대출해주게 됩니다. 보증기관에서는 차주(대출받는 사람)의 예정 임대차계약 내용 및 개인신용 등을 확인 뒤 차주가 보증기관에 일정 수수료(대출금에 비하면 매우 소액임)를 납부하면 보증이 완료됩니다. 매우 간단한 편입니다. 이런 경우 내가 서울집으로 2년 후에 실거주 예정인데 그때되면 사기가 힘들 것 같아 미리 사서 전세맞춰두고 나중에 들어가는 경우까지를 퉁쳐서 '투기수요'라고 인정해버리고 "지금 당장 실거주 2년 하지 못하면 안된다!"라고 규제하기 시작한 겁니다.

 

갭투자 방지를 위한 전세자금대출보증 이용 제한 강화 □ (현행) 시가 9억원 초과 주택 보유자에 대한 전세대출 보증 제한* 하고, 전세대출을 받은 후 9억원 초과 주택 구입 시 대출 즉시 회수   * 다주택자(2주택 이상)에 대해서도 전세대출 보증이 제한되어 있음 □ (개선) ➊투기지역·투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우도 전세대출 보증 제한 대상에 추가 ㅇ ➋전세대출을 받은 후 투기지역 투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우 전세대출 즉시 회수*   * 구입주택의 기존 임대차 계약 미완료 등 불의의 피해가 발생될 수 있는 경우에만 회수규제 적용 유예 □ (적용시기) 보증기관 내규 개정 시행일 이후 ㅇ (➊번 사항) 투기지역·투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우부터 적용*   * 규제시행 전 전세대출 차주가 규제시행 후 투기·투기과열지구내 3억원 초과 아파트를 신규 구입 시 대출 연장 제한(기존 전세대출 만기까지만 인정) ㅇ (➋번 사항) 전세대출 신규 신청 분부터 적용 출처 : 국토교통부 6.17대책 보도자료

 

 

현재까지는 전세대출보증을 수도권 5억원까지, 지방은 3-4억원까지 대출이 가능했고, 각 공사마다차이는 있지만 2억원에서 최대 4억원까지 그 금액을 보증해주었습니다.

 

출처 : 국토교통부 6.17대책 보도자료 중

 

이제부터는 1주택자 대상으로는 그 보유주택의 시가와 상관없이 보증한도를 2억원으로 인하하겠다고 합니다. 그렇다면 보증금 대출은 그 이상금액으로 가능할지 모르나 보증한도가 줄어드니 그만큼 불안해지게 됩니다. 그러니 선택지가 있다면 조금 작은 평수대로 옮겨서 보증금이 적은 곳으로 가거나, 전세자금대출을 포기하고 보증금이 적은 월세로 가는겁니다. 월세의 경우는 국가에서 받는 혜택이 없는만큼 내가 당장 지출해야할 월세가 그동안의 대출이자에 비해 훨씬 많을테니 부담이 커지게되겠지요. 금리가 낮아졌지만 이용하는데 제한이 워낙 많아 본인이 해당 지역에 주택을 사려는 것인지 제대로 알아보고 자금계획을 세우지 않으면 모든게 원점으로 돌아가는 현시대이니 잘 알아보고 결정해야겠습니다.

 

 

다음에는 재건축 안전진단 규제 강화에 대해 알아보겠습니다.