은행가기 전 LTV, DTI 대출용어 개념잡기

| 부동산 투자시 필수개념

부동산 투자할 때는 주식과 다르게 금액대가 기본적으로 몇 억대에서 시작하기 때문에 담보대출 없이 저축한 현금만으로 구매하기는 어려운 일입니다. 또 대출 규제 내용에 따라 부동산 매입시 우리가 담보대출받을 수 있는 금액이 달라지고 이에 따라 살 수 있는 부동산의 종류가 달라집니다. 

은행에서 대출상담시 창구에서 듣게 되는 대출 용어에 혼란스러우셨다면, 그리고 신문기사에서 부동산 규제 정책 변경되는 내용 나올 때 영어약자에 그냥 스킵하셨다면 오늘은 그 대출 용어를 함께 짚고 넘어가도록 하겠습니다.

 

 

 

 

| LTV(Loan to Value Ratio) 주택담보인정비율

Loan은 대출금액, Value는 부동산의 가치, 즉 시세로 보면 됩니다. 부동산의 시세에 대비했을 때 은행에서 담보해서 대출해주는 금액의 비율을 정부에서 규제하는 것입니다. 만약 LTV=100이라고 한다면 부동산의 매매가가 10억인데 은행에서 그 부동산을 담보로 10억을 빌려주는 것이지요. 이해가 쉽게 100을 예로 들었습니다만 은행 입장에서도 대출 받아간 고객이 이자를 내지 않을 때 담보한 그 부동산을 매각해서 대출금액을 회수하는데 처리하는 비용이 있고, 시간이 흘러서 가격변화에 따라 오히려 부동산 가치가 떨어질 수도 있으므로 보통 LTV=70정도로 규제하고 있는 편입니다.

 

다만 정부마다, 그리고 수시로 발표하는 부동산대책마다 부동산 위치별로 즉, 투기과열지구/ 조정대상지역/ 기타 수도권인지 등에 따라 가중된 규제를 하기도 합니다. 그렇기에 사려고 하는 부동산이 어느 지역인지, 시기가 언제인지에 따라서, 또는 기존에 LTV를 받아서 주택담보대출을 받은 상태인지 등에 따라 LTV는 달라지게 되므로 대출 가능한 금액 외로 잔금치를 때 필요한 현금이 얼마나 필요한지 계산할 때는 각별한 주의가 필요하겠습니다. LTV=70이라고 생각하고 나머지 자금을 준비하고 있었는데 실제로 LTV=30이 적용된다면 낭패겠지요.

 

 

 

 

| DTI(Debt To Income Ratio) 총부채상환비율

Debt는 1년 상환원리금(갚아야 할 원금과 이자), Income은 1년 소득이므로 이번 개념은 대출 받으려는 사람의 소득에 따라 달라지는 대출규제라고 짐작할 수 있습니다. 앞서 살펴봤던 LTV는 부동산 매매가를 기준으로 은행을 규제하는 거였다면(결국 대출받는 사람도 규제받게 되는거지만요), 이번의 DTI는 개념 자체에서 소득을 건드리고 있습니다. "연간 소득이 얼마지? 그럼 이만큼만 대출가능하게 해줄게" 이런 개념이지요. 사실 대출금을 '부자아빠 가난한아빠'에 따라 이자를 내고 돈을 빌려서 그 돈이 나를 위해 일하도록 하는 개념으로 투자하지만, 어찌됐건 은행과의 관계에서는 갚아야 돈이고 그것을 소득기준으로 갚을 수 있는지 여부를 보고 결정하겠다는 겁니다.

 

만약 DTI=100인 경우 연 소득이 5000만원일 때 5000만원을 대출해주겠다는 말이 됩니다. 이것도 역시 이해를 돕기 위해 100을 둔 것이고 실제로는 DTI=60이 보통입니다. 그럼 연소득 5000만원일 때 1년에 3000만원을 한도로 대출해주는게 보통 수준이 된다는 겁니다. 

 

다만 DTI의 연 상환원리금을 계산할 때 거치기간이나 상환기간을 본다면 금액이 달라질 수 있는 여지가 생기는데요. 만약 10년동안 상환한다고 본다면 3억을 대출해줄 수도 있다는 겁니다. 1년 기준으로 보면 3000만원 대출해주는게 맞으니까요. 이렇듯 기간을 늘리면 대출금액을 조절할 수 있는 방법을 활용할 수 있습니다. 또한 DTI도 역시 부동산의 위치에 따라 투기과열지구/ 조정대상지역 인지 등에 따라, 그리고 실거주인지, 다른 주택담보대출이 있는지 여부에 따라 DTI=30이 되기도 하니 상황에 따라서 어디에 적용되는지 잘 살펴보아야 겠습니다.

 

 

 

이어서 DTI와 유사개념인 DSR과 신DTI에 대해 알아보겠습니다.