주택매매시 과세표준과 세율 알고 투자하기

6.17대책으로 주택매입/매도시 양도세, 종부세 변경 등 정책이 바뀜에 따라 투자할 때 기본적으로 알고 갈 부분들, 그리고 변경되는 사항까지 챙겨야 할 것들이 너무나도 많아지고 있는 상황입니다. 대책이 쏟아질 때마다 한숨이 나옵니다만 그래도 기본적인 사항은 또 짚고 넘어가야 되겠습니다. 찾으면 길은 있겠지요.

 

세금을 이해하려면 과세표준을 이해해야 합니다.

세금은 보통은 '과세표준 x 세율'로 계산합니다. 세율은 지난번 대책 발표내용에서 보듯이 숫자로 바로 명시되므로 곱하면 됩니다. 과세표준은 세금 종류별로 다른데 다음과 같습니다.

 

구분	과세표준
취득세	실지 취득가액
재산세	공시가격 x 공정시장가액비율
종합부동산세	(공시가격 - 공제금액) x 공정시장가액비율
양도세	실지 양도가액 - 실지 취득가액 - 필요경비 - 각종 공제액
상속세, 증여세	상속,증여재산가액(시가➡기준시가) - 각종 공제액

 

취득세의 경우는 5억원의 아파트 매입시 그 취득금액 그대로 기준으로 잡고 세율을 곱해서 세액을 결정합니다. 그런데 보유세의 경우 공시가격을 기준으로 하는 점도 다르고, 공정시장가액비율이라는 개념도 나오는 점도 다릅니다.

 

공시가격은 기준시가로 정부에서 공시하는 기준시가와 실제 취득금액의 50~70% 수준으로 낮은게 보통입니다. 최근 기준시가 현실화한다는 정책발표가 있었는데 취득금액과의 갭이 큰 문제를 최대한 취득가에 가깝도록 조정하겠다는 내용으로 그만큼 납부해야 할 세액이 올라가게 됩니다. 공정시장가액비율은 세 부담완충장치로서 재산세는 60%, 종부세는 80% 내외에서 결정되고 있습니다. 종부세에서 보면 공시가격에서 공제금액이 나오는데 앞서 "법인의 주택 보유시 종부세 공제 6억 폐지한다"는 글에서 공제금액으로 과세표준이 낮아지는 효과가 있었는데 공제폐지하면 그만큼 세 부담이 높아지는 내용이었습니다. 

 

 

 

 

다음은 세율을 알아보겠습니다.

구분	세율
취득단계	취득세 : 과세표준의 4%, 주택은 1~3%
보유단계	재산세 : 과세표준의 0.1~0.4%(누진세율) 종부세 : 2주택 이하 과세표준의 0.6~3.0%(누진세율)            3주택 이상 과세표준의 0.8~4.0%(누진세율)
양도단계	일반과세 : 1년 미만 보유 50%(비례세율)               1~2년 미만 보유 40%(비례세율)               2년 이상 보유 6~42%(누진세율) 중과세 : 기본세율 + 10~20%p
상속,증여단계	상속세, 증여세 : 과세표준의 10~50%(누진세율)

 

취득시의 세율을 살펴보면 기본적으로 4%인데 주택은 그보다 낮은 1~3% 세율이 적용됩니다. 예를 들어 오피스텔 매입시 실제 취득금액에서 4%를 취득세로 납부해야 합니다. 아파트는 그보다 낮은 세율이 적용됩니다. 보유세 관련해서는 지난 글에서 6.17대책으로 법인의 종부세의 경우 주택보유 수에 따른 위의 세율을 적용받지 않고 최고세율인 3% 또는 4%를 적용받게 된다고 살펴본 바 있습니다. 

 

보유하던 주택을 양도하는 경우 양도세를 납부해야 하는데 이때는 보유기간에 따라 세율이 달라지게 됩니다. 예를 들어 1년이 안됐는데 매도한다면 필요경비등 다른 공제를 제외한다면 양도차액의 50%를 세금으로 납부해야 합니다. 법인이 아니라 개인의 경우라면 각종 비용 공제항목이 거의 없다고 볼 수 있습니다. 4억원짜리 아파트를 매입해서 5억원이 됐을 때 1년이 안됐는데 판다면 1억원 중에서 5,000만원은 세금으로 납부하고 나머지 5,000만원만 가질 수 있다는 말이니 세금이 얼마나 중요한지 실감이 납니다.