아파트 2년 뒤 2억이 올랐다면 양도세는 얼마일까?

부동산 매입 후 일정 기간이 지나 매도하는 경우를 양도한다고 하는데, 이 경우 양도차익(매도액과 매입액의 차이)부분에 대해 국가에서는 세금을 부과합니다. 이를 양도세라고 하는데 물건별로 일정한 것이 아니라 보유기간에 따라 세금이 달라지게 됩니다.

 

| 보유기간에 따른 양도소득세율

구분	세율
보유기간	1년 미만 : 50% 2년 미만 : 40% 2년 이상 : 기본세율
1세대 2주택 이상	보유기간별 세율 (단, 조정대상지역 내 : 기본세율 + 10%p)
1세대 3주택 이상	보유기간별 세율 (단, 조정대상지역 내 : 기본세율 + 20%p)
미등기양도자산	70%

현재 양도세율은 보유 기간과 중과세 정책에 따라 사안별로 세율을 달리 적용하고 있습니다. 1년이 안되어 양도하는 경우는 양도차익의 절반을 세금으로 내야합니다. 그렇기 때문에 특별한 사유가 없다면 보통은 2년 이상 보유하고 난 뒤에 기본세율로 양도세를 내는 것이 보통입니다.

 

 

 

 

| 기본세율은 다음과 같습니다. (7단계 누진세율, 2018년 이후)

과표	세율	누진공제액
1,200만원 이하	6%	-
4,600만원 이하	15%	108만원
8,800만원 이하	24%	522만원
1.5억원 이하	35%	1,490만원
3억원 이하	38%	1,940만원
5억원 이하	40%	2,540만원
5억원 초과	42%	3,540만원

위 세율에서 중과세 적용인지 여부에 따라 추가되기도 하는데, 1세대 2주택인 경우는 위 기본세율에서 10%p가 더해지고, 1세대 3주택의 경우는 기본세율에서 20%p가 더해지게 됩니다. 

 

기본세율 표를 보시면 세번째 칸에 누진공제액이라고 금액이 나오는데 과표구간에 따라 세율이 달라지기 때문에 계산하기 어려움을 간편하게 공제금액을 표시해둔 것입니다. 예를 들면 보유기간이 2년 이상이고 양도차익이 2억원이라면 과표구간 다섯번째 칸에 해당되어 38%인 것이 아니라 누진세율이 적용되기 때문에 각 금액대 별로 1,200만원까지는 6%, 다시 4,600만원까지는 15%, 8,800만원까지는 24%, 1.5억원까지는 35%, 그리고 마지막 3억원 이하의 구간에서 5,000만원(=2억원-1.5억원)은 38%세율이 적용되는데 각 과표구간별로 나눠서 계산하는 게 힘들기 때문에 일괄적으로 38%를 계산한 뒤에 해당 과표구간의 누진공제액인 1,940만원을 빼주기만 하면 됩니다.

 

 

if 2년 이상 보유 & 양도차익 2억원

 

(계산방식 1)

1,200만원 x 6% + 3,400만원 x 15% + 4,200만원 x 24% + 6,200만원 x 35% + 5,000만원 x 38%

= 72만원 + 510만원 + 1,008만원 + 2,170만원 + 1,900만원

= 5,660만원

 

 

(계산방식 2)

2억원 x 38% - 누진공제액(1,940만원)

= 7,600만원 - 1,940만원

= 5,660만원

 

계산하는 식으로는 위 1번식과 같이 각 과표구간대별로 달라지는 세율을 일일이 계산해서 합하는 방식이 있고, 아래 두번째 처럼 한번만 최고세율로 계산한 뒤에 누진공제액을 빼주기만 해도 되는데 결국 값이 동일하기 때문에 누진공제액을 활용하여 편리하게 계산할 수 있습니다. 위 식처럼 중과세 대상이 아니라고 하고 2년 이상 보유한 아파트가 2억이 올랐다면 매도시 양도세로 5,660만원을 납부해야 되는 결론이 나옵니다. 일부 비용을 공제할 수 있겠지만 법인이 아닌 개인이라면 리모델링 등 비용 중에서도 극히 일부분만 가능할테니 2억원 중에서 거의 30%가까이 되는 금액을 세금으로 납부해야 합니다.