부동산투자, 최대한 안전하게 하고 싶다면 3가지만 확인하자

이번 정부들어 주택가격 안정의 이름으로 부동산 규제가 점점 강화되는 중이고 올해는 특히 코로나19로 전세계적으로 경제가 말이 아닌 상황입니다. 그 와중에도 오히려 더 잘나가는 기업들도 보입니다. 서점에도 포스트코로나 관련 책들이 베스트셀러로 진입해있습니다. 우왕좌왕하는 중에도 누군가는 길을 찾아간다는 게 신기하기도 하고 대단하다는 생각이 드는 요즘입니다. 

 

그런 의미에서 오늘은 부동산 매입시 또는 보유하고 있는 부동산을 매도시 한번만 확인해봐야 할 포인트를 3가지만 살펴보겠습니다.

 

 

1. 오랜기간 가격이 올랐다면?

부동산 가격증감에는 사이클이 있어서 상승과 하락을 일정 기간동안 어느 정도 규칙적으로 변동하는 흐름을 보입니다. 모든 아파트가 전부 그런 건 아니지만 많은 경우 이 흐름을 활용해서 손해를 피할 수 있는 좋은 방법임을 알려드립니다. 렘군(<10년동안 적금밖에 모르던 39세 김과장은 어떻게 1년만에 부동산 천재가 됐을까?> 저자 김재수)은 "4년간 50%이상 오른 아파트는 매도한다"는 원칙을 가지고 실제로 투자시 실천한다고 합니다. 간혹 이 경우 팔고 난 뒤 더 오를 수는 있지만 만약의 경우에 대비해 보수적인 결정을 내리면 최소한 4년간 얻은 이득을 확실히 챙겨갈 수 있는 좋은 방법인겁니다.

 

이를 실전에 적용한다면,

• 더 욕심부릴까 말까 고민할때 부동산가격에는 사이클이 있다는 점을 명심하고 스톱하는 선택을 한다면 이런 기준이 있으니 활용하실 수 있겠습니다.
• 반대로 매입하려는 시점일 경우는 4년간 40%이상 오르고 있는 상황일 경우는 당분간은 상황이 거꾸로 흘러가거나 그게 아니라도 공들여 샀는데 몇년간 보합일 가능성이 크다는 말이므로 다른 매물을 고려해보시는 것도 방법이 되겠습니다.

 

여기서 오랜기간이라고 하면 구체적인 기간이 애매한데 렘군은 4년을 기준으로 하고 있다고 했습니다. 여기서 구분할 점이 있다면 지방과 수도권을 좀 다르게 봐야하는데 지방은 2~4년, 수도권은 4~6년 정도 상승하는 경향이 있다고 하니 매물의 지역별로 참조하시기 바랍니다.

 

 

2. 매매가는 상승하는데 전세가는 변함이 없다면?

매매가와 전세가는 모두 그 주택에서 살고자 하는 실수요를 반영합니다. 특히 전세가는 실거주수요에 따라 결정된 가격이라고 볼 수 있고 매매가는 투기수요와 같은 가짜수요를 포함하고 있습니다. 그러므로 매매가와 전세가가 둘다 오르고 있다면 투자 중이라면 안심할 수 있는 상황임을 알 수 있습니다. (만약 매매가가 오랜기간ㅋㅋㅋ 상승하고 있다면 마냥 좋아할 것이 아니라 1번 설명처럼 매도 타이밍도 고려해야겠지요) 그런데 매매가만 오르고 전세가는 변함이 없다면 어떤 상황일까요? 지금 투기수요 위주로 지나치게 몰려있어서 매매가만 오른 상황임을 알 수 있습니다. 아파트의 기본목적인 실거주가 뒷받침되지 않으니 탄탄한 가격 상승으로 이어지기 힘든 겁니다. 이 기준으로 아파트 가격이 거품인지 아닌지 한번 의심해보고 확인할 수 있습니다. 

 

이런 경우에 결론은, 

• 매입 : 보류한다.
• 매도 : 하는게 좋겠다.

 

3. 대형평형, 주상복합, 나홀로아파트의 오름여부를 확인하자

40평대 이상의 대형평형 아파트, 주상복합, 그리고 1동짜리 나홀로아파트까지 한번 가격추이를 살펴봅니다. 위 유형의 공통점은 뭘까요? 바로 1순위로 가격이 반영되는 대장아파트의 제일 인기있는 유형은 아니라는 겁니다. 지역별로 가격추이가 비슷하게 흘러가는 것처럼 해당 지역내 아파트들도 그 안에서 비슷하게 움직이게 마련입니다. 그렇지만 지역별 신축 대장아파트의 중형 평형대 위주로 먼저 가격 반영이 되고 이후에 주변지역, 더큰 평형, 작은 평형, 주상복합, 마지막으로는 나홀로아파트까지 가격이 오르게 됩니다. 그러므로 나홀로아파트의 가격이 많이 오른 상황이라면 해당 지역의 대장아파트나 주변 신축, 구축 아파트들의 가격에는 가격 오름세가 왠만큼은 다 반영이 된 상황이라는 의미가 됩니다. 그동안 추이를 보니 올랐기 때문에 산다면 매입시 손해볼 수 있는 가능성이 매우 크다는 말이 되겠지요.

 

결론은,

• 매입 : 보류
• 매도 : 해도 되겠다.

 

※ 관련 서적 : <10년동안 적금밖에 모르던 39세 김과장은 어떻게 1년만에 부동산 천재가 됐을까?> (렘군 저)