주택 대신 1000원짜리 토지로 부자되기?

문재인 정부 들어서 주택안정을 위한 개선책이라고 하면서 주택 관련 규제의 강도가 점점 더 강화되고 있습니다. 가장 최근에는 6.17대책으로 21번째 부동산대책을 발표하며 각종 대출 규제, 투기과열지구, 조정대상지역 확대 적용, 법인 부동산매매업 관리 강화, 각종 세제 개편으로 감면혜택 폐지 등을 예고했습니다. 이러한 촘촘한 규제 발표한지 며칠 지나지도 않았는데 7월 중에 또 22번째 대책을 발표한다는 말이 들립니다. 6.17대책의 미비점을 보완한다고 하고 각종 사각지대를 더 찾아내어 징세를 할 것으로 보입니다. 이번 정책에서는 좋은 입지의 고급 아파트에 대한 사람들의 기본적인 열망을 중심에 두고 있습니다. 너나 할 것 없이 교통이 편리한 요충지에 새로지은 좋은 집에 살면서 자녀들도 좋은 학군에서 키우면서 누리고 싶은 것인데 그런 욕구가 잘못된 것인지 정부에서는 서민들의 주거안정을 명목으로 억지로 거세시키고 있는 듯합니다.

 

 

 

부동산 투자와 관련해서 세금에 대해 알아보다가 토지에 대한 세금은 가장 어렵다는 걸 보게 됐습니다. 전반적인 취득세, 재산세, 종부세, 양도세, 증여세 등 구조는 비슷했는데 특별한 경우에 공제를 해준다든가, 자경 조건 등 충족시키는 경우에 세금 혜택을 받는 방법이 있어서 일반적으로 아파트를 매입하는 것과는 다르다는 걸 느꼈습니다. 

 

토지를 매입하는 경우는 좋은 입지의 신축 아파트의 가격이 급상승하는 것에 비교하면 당장은 큰 실익이 없어보이기는 합니다. 수도권의 신축 아파트는 똘똘한 한채만 1-2년 보유해도 금방 몇 억씩 오르는 경우가 많습니다. 토지의 경우는 대출해서 사놓고 월세를 받기도 힘들고 시골에 싼 가격으로 농지나 임야를 매입하면 가격이 바로 오르지도 않을 뿐더러 원하는 시점에 팔기도 힘들다는 단점이 있습니다. 8년 자경농지로 세금 혜택을 받을 수 있다고 해도 귀농할 것이 아니라면 애초에 고려대상이 되지도 않습니다. 갑자기 2019년도에 <한국의 1000원짜리 땅 부자들>(조던 김장섭, 윤세영 저, 2017)을 읽다가 별로 공감하지 못하고 덮어 둔 기억이 나서 다시 들춰봤습니다.

 

 

 

 

땅 이라고 하는 건 부동산이지만 일반 주택을 매입하는 것과는 다릅니다. 정부에서 규제하는 것도 부동산 전체가 아니고 과열이 된 주택시장입니다. 이 책에서는 농지 임야 등 땅과 주식으로 부자가 되라고 말하고 있습니다. 2019년도에는 주식도 하지 않았고 투자도 아파트에 한정된 생각을 가지고 있었기에 저자 조던 김장섭님이 주장하는 바에는 별로 관심이 없었던 것이 사실입니다. 직장생활도 계속 이어나가면서 조금씩 임야 농지든 가치있는 회사의 주식이든 야금야금 사놓아가다 보면 퇴직할 때 쯤에는 50배, 100배의 성장을 보이는 자산이 생길 것이다, 하는 주장은 지금 당장 5년 안에 퇴사할 수 있는 방법을 얘기해 주는 것 같지도 않았기 때문이기도 합니다. 그런데 지금은 그 주장이 조금은 해볼까? 싶은 생각이 들었습니다.

 

결국 땅과 주식투자뿐이다 왜냐사면 100배 오르는 종목 자체가 주식과 땅밖에 없기 때문이다. 주식은 시대의 거대한 흐름에 따라 투자를 해야 하고 사면 팔지 않아야 한다. 어떤 일이 있어도 산 주식은 팔면 안 된다. 따라서 처음부터 팔 주식이었다면 사지 말아야 한다. 그럼 주식투자는 어떻게 해야 하는가? 앞으로 올 제4차산업혁명에 투자를 해야 한다. 10년 후면 세상이 바뀔 것이다. 지금이 세상이 바뀌기 전 10년인 것이다. 땅 투자는 어떻게 해야 하는가? 싼 가격의 토지를 투자하되 남들이 쳐다보지 않는 토지에 주목해야 한다. 맹지, 분묘기지권, 공유지분, 그린벨트 등과 같이 남들이 볼때는 쓸모없는 곳에 길이 있다. 오르는 공시지가를 주목하고 농지연금과 산림조합 등을 잘 활용하면 큰 수익을 거둘 수 있다. <한국의 1000원짜리 땅 부자들> 중에서

 

제목에서도 나오는 1000원짜리 땅이란 건 평당가 몇백원짜리 땅을 사서 부자가 된다는 이야기입니다. 예를 들어 1000원짜리 임야 투자법에서는 경매로 여러번 유찰된 땅 중에 최근 몇년간 공시지가 오름폭이 큰 땅을 평당 몇백원으로 낙찰받아서 보유한 다음에, 산림조합에 찾아가 *수종갱신되는지 알아보고, 산림조합에서 대출도 받습니다. 여러번 유찰된 땅을 1,000만원에 샀더라도 실제 가치는 몇배 더 크기 때문에 실제로는 1,000만원에 산 땅을 담보로 3~4,000만원을 대출받을 수도 있습니다.

 

* 참고로 수종갱신제도란 일제시대 때 우리나라의 산에 땔감용 나무로 리기다소나무를 많이 심었는데 이제는 필요없게 되어서 편백나무처럼 산림욕하기 좋은 나무나, 잣나무 등과 같은 유실수를 심는 사업을 산립조합이 하고 있습니다. 이는 산 주인의 위탁을 받아 산림조합이 대신 벌목해주고 새로운 나무를 심는 사업을 하는데 사업비의 90%는 국가에서 나오고 산 주인의 거의 부담없이 판매대금을 받고 혜택을 받을 수 있습니다.