분묘기지권의 맹점을 활용한 토지투자법

규제가 심한 주택투자 대신에 토지나 주택으로 관심을 돌리고 있는 중입니다. 조던 김장섭(JD 부자연구소, 다음카페)님의 글과 유튜브 영상을 보고 들으면서 몇 억씩 큰돈 들여서 몰빵하지 말고 직장생활하며 생활비 줄인 잉여자금으로 전국의 토지를 싸게 경매로 취득하는 방법을 생각하고 있습니다. 경매 사이트에서 각종 빨간글씨가 붙은 공유지분, 보전임지, 분묘기지권 등이 있는 토지를 여러번 유찰 뒤에 들어가 싸게 취득하면 돈이 많이 들지 않고 평당 1,000원짜리를 살 수도 있습니다. 이런 토지 투자는 10년 뒤, 20년 뒤를 바라보고 사두는 거라 따로 소득이 있어야 합니다. 전업투자의 경우 바로 생활비가 나와야 하고 투자한 곳에서 즉각 결과가 나와야 하기 때문에 시간을 두고 기다릴 여유가 없어집니다. 그러니 사업을 하든, 근로소득을 벌든, 임대사업으로 월세를 받든지 일단은 고정수입으로 생활은 유지하면서 조금씩 투자하면서 장기적으로 기다린다는 말입니다.

 

 

 

| 분묘기지권이란 무엇일까?

경매로 여러번 유찰 후 싸게 토지를 매입할 수 있는 건 좋은데 이런저런 빨간 글씨는 좀 말썽이 있을 수 있다는 암시이기도 한데 그걸 활용하라니 일단 제대로 알아봐야 되겠습니다. 여기서 분묘기지권이라는 생소한 개념이 나옵니다. 묘지가 있는 땅을 말하는 것 같은데 기본개념은 다음과 같습니다.

 

분묘기지권 (요약) 타인의 토지 위에 있는 분묘의 기지(基地)에 대하여 관습법상 인정되는 지상권에 유사한 일종의 물권. 분묘기지권은 ① 토지 소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치한 경우, ② 토지 소유자의 승낙을 받지 않았더라도 분묘를 설치하고 20년 동안 평온·공연하게 점유함으로써 시효로 인하여 취득한 경우, ③ 자기 소유의 토지에 분묘를 설치한 자가 분묘에 관해서는 별도의 특약이 없이 토지만을 타인에게 처분한 경우 가운데 한 가지 요건만 갖추면 성립한다. 그 범위는 그 분묘의 기지뿐 아니라 분묘의 설치 목적인 분묘의 수호 및 제사에 필요한 범위 안에서 분묘기지 주변의 공지(空地)를 포함한 지역에까지 미치는 것으로 본다(대법원 판례 85다카2496). 그 존속기간은 민법의 지상권 규정을 따를 것이 아니라, 당사자 사이에 약정이 있는 등 특별한 사정이 있으면 그에 따른다. 특별한 사정이 없는 경우에는 권리자가 분묘의 수호와 봉사를 계속하는 한 그 분묘가 존속하고 있는 동안은 분묘기지권이 존속한다고 해석한다(대법원 판례 81다1220). 분묘기지권은 종손에 속하는 것이나 분묘에 안치된 선조의 자손도 분묘의 기지를 사용할 수 있다(대법원 판례 78다2117). 이상과 같이 분묘기지권이 성립하는 경우에는 그 분묘를 마음대로 이장(移葬)할 수 없으므로 임야 등을 경매할 때 주의깊게 살펴보아야 한다. [네이버 지식백과] 분묘기지권 [墳墓基地權] (두산백과)

 

분묘기지권이라는 물권이 있어서 낙찰받은 토지에 묘지가 분묘기지권이 인정되어 이장시킬 수 없는 경우는 토지를 다른 목적으로 활용하는데 한계가 있기 때문에 경매할 때 주의하라는 내용이 백과사전에도 나올 정도인데 오히려 분묘기지권을 활용하라고 합니다. 

 

분묘기지권이 있는 토지라면 많이 유찰되어 가격이 저렴해지기 쉽습니다. 그렇다고 무조건 매입하라는 건 아니고 분묘가 여기저기 흩어져 있지 않고 한쪽에 집중되어 있으면 나머지는 활용할 수 있고 향후 개발이 예상되는 지역이라면 도전해볼 만도 하다고 꼼수를 알려주는 것입니다.

 

분묘기지권을 깨는 땅 투자에 도전하다 이 분묘기지권이 힘을 쓰지 못하는 곳이 있으니 그런 곳에 투자하면 대박이 아닐까 한다. 이런 분묘기지권을 깨는 방법으로는 개발지역에 분묘기지권이 있는 땅이면 좋을 것이다. 개발이 임박한 곳은 바로 자금을 회수할 수 있어서 좋은 곳이기는 하나 그런 곳은 다들 눈독을 들이고 있으니 큰 이득을 취할 수 없다. 따라서 개발이 임박한 시점보다는 개발계획은 없으나 향후 개발이 유력시 되는 곳에 소액으로 투자하여 대박을 내는 경우가 있다. (중략) 공공개발 등으로 수용개발이 되는 지역이라면 분묘이장 비용은 분묘수호자가 타가고 땅 주인은 땅 값을 받을 수 있다. <한국의 1000원짜리 땅 부자들> 중에서