주택규제강화, DSR와 신DTI는 뭘까?

이번에는 DTI와 유사개념으로 DSR과 신DTI에 대해 알아보겠습니다.

 

| DSR(Debt Service Ratio) 총부채원리금상환비율

Debt Service 총상환원리금인데 DTI와 마찬가지로 연수입기준으로 판단해봤을 때 1년 대출가능한도를 설정합니다. 여기서 '총'이란 개념을 보면 DTI에서는 해당 금융기관 기준으로만 판단했지만, DSR은 전체(=총) 금융기관에서 대출한 금액, 신용대출, 예금/ 유가증권/ 전세보증금 담보대출(전세자금대출은 미해당), 마이너스 통장, 자동차 할부금 등을 전부 고려하여 대출가능한도를 설정하겠다는 것으로 DTI보다는 상환가능성을 더욱 실질적으로 판단하여 대출금액을 안전하게 설정하도록 규제하려는 취지입니다. (대출금액 감소)

 

만약 DSR=100인 경우 연수입이 5,000만원인 사람에게 1년에 5,000만원을 대출한도로 설정하겠다는 것인데요, 타 금융기관에서 1년간 2,000만원의 대출이 있다면 나머지 금액인 3,000만원만 대출한도로 선을 그은 겁니다. 

 

 

| DSR 강화 - 12.16 부동산대책 이후

이전에는 DSR=100~300으로 설정할 정도로 거의 의미가 없는 규제였지만, 최근 문재인 정부에서 부동산 규제가 강화되면서 DSR=40으로까지 적용하는 부동산 정책이 발표되고 있습니다.

 

이전 DSR의 경우는 각 금융사별로 관리를 해서 대출자별로 DSR이 과다하더라도 해당 금융사의 평균으로 봤을 때 DSR=40 이내이기만 하면 개별 대출은 크게 상관없었습니다. 하지만 작년에 발표된 12.16 부동산 대책으로 DSR이 강화되어 대출자 개별적으로 DSR=40을 적용하는 겁니다. 이때 대출자 개별적으로 판단을 하니 기존처럼 부부합산으로 계산하지도 않는다는 점도 유의하셔야 겠습니다.

 

다만, 부동산의 위치가 투기지역/ 투기과열지구에 시가 9억원 초과의 주택에만 해당하는 것으로 해당 수도권 지역에 고가주택을 매입시에는 대출가능금액이 줄어들게 되는겁니다. 그렇기 때문에 이런 규제를 피해서 지방소도시 중에 입지가 좋은 지역으로 투자자들의 눈이 돌려지게 되는 효과가 있습니다. 

 

 

 

| 강화된 신DTI 

이전 글에서 DTI에서 Debt는 1년 상환원리금(갚아야 할 원금과 이자), Income은 1년 소득이므로 이번 개념은 대출 받으려는 사람의 소득에 따라 달라지는 대출규제로 알아봤습니다. 여기서 더 강화된 신DTI는 1년 상환원리금을 판단할 때 모든 주택담보의 원금까지 포함해서 예전에 받았던 주택담보대출까지 포함하겠다는 겁니다. (비교 : 기존DTI는 '신규 주택담보대출 원리금 + 기존 주택담보대출 이자 + 기타 대출이자'로 기존 대출은 원금 불포함, 이자만 포함이었음)

 

그리고 Income 소득액 산출시 기존 DTI는 최근 1년간 소득으로 산정한 반면, 신DTI는 최근 2년간 소득으로 확인하여 소득이 일정하게 유지되는지를 확인합니다. 예를 들어 올해 연 1억원을 버는 사람인데 작년에 소득이 없었다면 나누기 2개년을 해서 연 소득을 5,000만원으로 보는 겁니다. 다만, 소득 산정시 청소년, 신혼부부는 장래소득 증액한도를 상향 조정하여 혜택을 주고자 합니다. 또한 기존DTI 경우 상환기간을 30년 정도로 길게 늘려버리면 대출금액한도가 무의미해지는 맹점이 있었는데요. 이 점을 고려해서 신DTI는 두번째 주택담보대출부터는 상환기간 만기를 15년으로 제한하고 있습니다. 

 

이렇게 주택담보대출시 규제 관련한 용어들을 알아보았습니다.

실제로 적용시에는 혼자 계산하기보다 전반적인 개념은 대충 아시되 실제 은행 창구에서 상담받을 때 용어를 들으면서 바로 이해할 수 있는 정도로 숙지하시면 되겠습니다.