오늘은 작년부터 핫한 지역인 울산을 알아보겠습니다.
울산에서도 남구는 가장 살고 싶어하는 지역입니다. 남구의 1등이 곧 울산 전체 1등 아파트라고 볼 수 있겠네요. 남구 신정동의 문수로2차아이파크(1, 2단지)와 바로 인근의 문수로1차아이파크(1, 2단지)를 알아보겠습니다.
| 먼저 평당가를 보자면,
문수로2차아이파크1단지(2013년 12월 입주, 597세대)는 평당 2,689만(33평 기준)입니다. 호가로는 평당가 3,000만을 보이고 있습니다. 바로 다음으로 문수로2차아이파크2단지(2014년 1월 입주, 488세대)는 2,584만(33평 기준)입니다. 문수로2차의 경우 2013년 12월과 2014년 1월 입주로 1개월 정도의 차이라 6년차로 거의 같다고 보시면 되겠는데 평당가로만 보면 극소한 차이지만 세대수가 조금더 많은 1단지가 최고가를 보여주고 있습니다.
문수로아이파크는 33평, 39평, 43평, 44평 등 중대형 평형으로 구성돼있어 33평이 가장 작은 평수이며 동시에 인기가 가장 많습니다. 문수로1차아이파크는 2003년 9월 입주로 올해 18년차인데 문수로2차와 10년 차이가 남에도 불구하고 밀리지 않는 가격을 보여주고 있습니다. 워낙 세대가 크지 않다보니 이 인근에서는 문수로아이파크 1, 2차를 능가하는 단지를 찾기가 힘들어 보입니다.
| 울산광역시 지방법원과 가까울까?
지난번에 광역시 법원입지를 비교한 적이 있는데
2020/10/06 - [부동산] - 광역시 법원과 시청 인근의 아파트 입지 점수는? : 대전과 대구지방법원 인근 입지 비교
2020/10/05 - [부동산] - 거제2구역 레이카운티는 주변 아파트에 어떤 영향을 미칠까? - 부산지방법원 인근 대형단지
기초지자체와는 다르게 광역시 급에서는 지방법원 인근이 중요한 의미가 있었습니다. 이번에도 광역시인만큼 적용이 되는지 문수로2차아이파크의 입지를 볼때 가장 주된 관공서인 울산지방법원의 위치를 확인해봐야 되겠습니다. 이어 시청까지 확인해보겠습니다.
역시나 지도를 보시면 문수로2차아이파크를 중심으로 좌로 울산지방법원, 우로는 울산광역시청이 위치함을 바로 알 수 있습니다. 바로 코앞은 아니지만 걸어서 갈 수 있는 거리에 위치하고 차량으로는 아주 가깝습니다. 아래로는 장미축제로 유명한 울산대공원이 위치하고 학성고등학교, 학성중학교 등 학군도 받쳐주고 있습니다. 오른쪽 울산남부경찰서 쪽에 울산여자고등학교가 있는데 배우 김태희가 졸업한 학교로 유명합니다. 이 지역 학군에서는 학교별로 100등 안에만 들어도 SKY간다는 말이 있었습니다. 법원 인근이면 일단 학군은 좋을 수 밖에 없는 것 같습니다. 입지분석과는 상관없는 이야기일 수는 있지만 그래도 이슈사항으로 언급하자면 최근 10월 초 주상복합 삼환아르누보아파트(남구 달동) 화재사건이 있습니다. 지도에서는 안보이지만 울산시청에서 조금 아래쪽에 위치한 곳으로 다행히 사망자 없이 모두 구조됐다고 합니다. 33층짜리 고층 주상복합아파트가 홀라당 다 타버렸다니... ㅠㅜ 입지분석하고 지도를 보다가 급 마음이 먹먹해집니다. 다시 본론으로 돌아와 울산 문수로2차아이파크의 입지분석을 요약해보자면 다음과 같습니다.
| 울산 수요/공급 추이는?
지역 입지가 아무리 좋더라도 기본적으로 아파트 수요/공급의 추이가 가장 중요한데요.
울산은 분위기가 좋은 것으로 보아 미분양이 감소되고 있고, 신규 공급은 별로 없을 것 같습니다.
부동산지인 지역 공급을 확인해보니 역시나 2019년까지는 엄청난 물량이 쏟아지다가 2020년부터 평균입주량의 절반으로 뚝 떨어졌음을 알 수 있습니다. 2023년에는 평균치정도로 다시 회복되는 모습을 보아 2-3년 정도는 좋은 가격 흐름을 보여줄 것임을 짐작해볼 수 있겠습니다.
| 울산 개발호재 플러스
또한 최근 2024년까지 울산지방합동청사(남구 야음동)를 세운다고 발표 했고, 국내 최초로 '울산시 수소전기 트램 구축사업'(2027년)과 경제자유구역 지정(2020.6.3)으로 교통 편의의와 경제활력이 기대되고 있어 부동산을 한껏 끌어올리고 있는 분위기입니다.
| 전세가율 추이는?
위 그래프를 보시면 전세가는 거의 변함이 없고 매매가만 치솟는 중임을 알 수 있습니다. 당분간 공급량도 부족하니 전반적인 흐름이 좋다면 곧 전세가로 오를 것 같습니다. 돌이켜보면 2019년 8월이 전세가율 74%로 매입 적기였음을 확인해볼 수 있습니다.
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