RTI, 임대사업자라면 알고 갑시다!(ft.대출규제)

하나.  '수익형부동산' 규제 목적

부동산 임대사업자에 대한 과도한 대출을 겨냥해

문정부 들어 대폭 강화한 수익형부동산 대출 규제

사무용 건물이나 상가 등 투자를 규제하기 위한 것으로

 LTV나 DTI로는 대출 규제가 안되기 때문이다.

 

 

둘.  기본 개념

임대업이자상환비율

(Rent To Interest)

= 임대소득(rent)/ 대출이자(interest)

산출방식은

연간 임대소득을 연간 대출이자로

나눈 값이다.

 

셋.  대출시 적용되는 방식은?

보통은 부동산 매매가격이나 분양가 기준으로

50~70%를 담보로 인정하는데

RTI는 부동산 가치 외에 임대수익이

이자를 갚는데 얼마나 쓰이는지까지 본다.

만약 부동산 가치는 그대로라도

(분모) 월세가 줄어들거나 공실 생긴다면

또는

(분자) 대출금리가 오르면 

대출금이 축소될 수 있게 된다.

 

그만큼 월세수익률이 좋은 물건일수록

대출에 유리하다.

매매가에 비해 월세가 잘 나오는 경우라면

RTI 규제는 고려하지 않아도 될 수 있고

월세에 비해 매매가가 급등한 경우는

오히려 월세수익률이 낮아져서

대출이 어려워질 수 있다.

 

그런데 막상 들여다보니

아파트 규제에 비해 

훨씬 약한 편이라는 걸 알 수 있다.

 

 

 

넷.  법인에 유리

개인사업자 임대업일 경우 RTI 로 대출 가능금액이 현저히 줄어든다.

주택임대업은 RTI 150%, 비주택은 RTI 125% 

일반 주택은 개인이 매입해서 임대줄 수 있지만

주택 규제 강화로 인해 상가 투자를 해야겠다면

이때는 개인으로는 안되고 최소한 사업자 등록을 해야하기에

RTI 적용을 피할 수 없다.

 

그런데 법인으로 매입시

RTI 규제가 없는 장점이 있다.

법인으로 부동산 투자가 늘고 있는데

직장인의 경우 법인을 세워 주주가 되어 

월급받지 않는 조건으로 투자하면

겸업금지조항이 위배되지 않는다.

 

 

 

 

LH 투기사태 불똥, LTV와 DSR 대출규제 강화라니

 

주택규제강화, DSR와 신DTI는 뭘까?

 

은행가기 전 LTV, DTI 대출용어 개념잡기

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