LH 투기사태 불똥, LTV와 DSR 대출규제 강화라니

 

 

LH 사태로 정부가 주택 외의 토지나 상가 등 비주택에까지 규제를 강화하려는 추세입니다.

내년 선거를 염두에 뒀는지 여당 지도부에서는 그동안 정부 부동산 정책에 부족했다며 잘못을 인정하는 듯한 언론보도를 했지만 청와대 입장과는 무관한 정치적 서프라이즈였습니다. 

 

오히려 대출규제를 강화하겠다는 내용의 기사가 나오고 있습니다.

주택담보대출에 LTV를 적용해 주택가치의 일정비율 이상은 담보대출이 불가능해서

주택이 아닌 상가는 대출이 잘 나오는 편이었습니다.

주택 보유수에도 상가나 토지는 영향을 받지 않기 때문에 

요즘 같은 시기에 특히나 주택외의 다른 투자처를 찾고 있는 분들이 많았을거라 생각합니다.

그런데 다음달부터 금융사에서 토지와 상가 등 비주택담보대출을 받기 어려워진다는 기사가 있네요.

 

용어가 익숙하지 않으신 분들은 아래 글 참조하시기 바랍니다 : )

은행가기 전 LTV, DTI 대출용어 개념잡기

주택규제강화, DSR와 신DTI는 뭘까?

 

이하는 토지나 상가를 살 때의 대출이 70%까지만 된다는 내용과

향후 기존 대출금이 1억이 넘으면 소득과 집값과 무관하게 DSR 적용을 받는다는 기사입니다.

요지만 뽑으면 다음과 같습니다.

- 2021년 7월부터 : 모든 규제지역 내 6억원 초과 주택

- 2022년 7월부터 : 전체 대출금이 2억원 넘기면 누구나 DSR 적용

- 2023년 7월부터 : 전체 대출금이 1억원 넘기면 누구나 DSR 적용

 

1억원짜리 토지살때 대출 7천만원까지만

(매일경제 21.4.29)

 

◆ 가계대출 규제 강화 ◆ 

다음달 17일부터 금융사에서 토지와 상가 등 비주택담보대출을 받기 어려워진다. '한국토지주택공사(LH) 투기 사태'로 정부가 그동안 규제 사각지대에 있던 비주담대를 조이기 시작하면서다. 

금융위원회·금융감독원은 다음달 17일부터 전 금융권 비주담대의 주택담보대출비율(LTV)에 최대 70% 규제를 적용한다고 29일 밝혔다. LTV란 담보가치 대비 최대 대출 가능한 한도를 의미한다. 예컨대 LTV 70%가 적용되면 1억원짜리 토지를 담보로 대출받을 때 최대 7000만원까지 돈을 빌릴 수 있다. 

지금은 상호금융권 비주담대만 LTV에 대한 가이드라인을 제공했을 뿐, 은행 등 상호금융을 제외한 다른 금융권은 규제 무풍지대였다.

이 때문에 주택담보대출보다 느슨한 규제를 노리고 토지 등 투기가 빈번하다는 지적이 제기됐다. 정부는 앞으로 전 금융권 비주담대에 LTV 최대 70%를 적용한다. 행정지도나 금융사 내규 형태였던 LTV 규제는 각 업권 감독규정에 반영된다. 

특히 7월부터 토지거래허가지역에서 신규 비주담대를 받으면 LTV 40%만 적용받는다. 서울에서는 지난해 대치동·삼성동·청담동·잠실동이, 이달에는 압구정동·성수동·목동·여의도동이 추가로 지정됐다. 다만 농축어업인 등 실수요자는 예외다. 기존 농업인은 농지원부·농업경영체 확인서 등을 제출하면 LTV 40% 제한을 피할 수 있다. 

상호금융권 비주담대 규제도 도입된다. 정부는 '상호금융정책협의회'를 설치해 비주담대 등 상호금융 건전성 현황을 지속적으로 점검해 '공동대출' 제도 등을 개선한다. 공동대출이란 2개 이상 조합이 같은 사람에게 내주는 담보대출이다. 앞서 LH 사태가 터지자 금융당국은 지난 3월부터 북시흥농협 등 비주담대 전반에 대한 실태 조사를 벌였다. 당국은 토지담보대출 등을 중심으로 대출 모집 경로와 대출심사 등을 점검했다. 

 

 

대출 풀어달랬더니 더 콱 조인다… DSR 대상 전면 확대

(국민일보 21.4.29)

 

2023년 7월부터는 전체 가계대출금이 1억원을 넘기면 소득이나 집값(담보)에 상관없이 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용받는다. 신용대출 DSR 산정 만기는 내년부터 절반으로 축소된다. 대출받기가 훨씬 어려워진다는 얘기다.

 

금융위원회는 29일 이런 내용을 골자로 한 가계부채 관리방안을 발표했다. 가계대출 규제 완화 요구가 높은 상황에서 정부가 고강도 규제책부터 내놓은 셈이다.

 

금융위는 특정 차주(대출을 받는 사람)에 적용 중인 DSR 대상을 올해부터 단계적으로 확대해 2년 뒤부터는 전면 적용키로 했다. DSR은 개인이 보유한 모든 가계대출의 원리금 상환액 합계가 연소득에서 차지하는 비율이다.

 

현재는 투기‧과열지구 내 9억원 초과 주택을 사려고 주택담보대출을 받거나 연 8000만원 초과 소득자가 1억원 넘는 신용대출을 받는 경우에 한해 DSR을 적용한다.

 

올해 7월부터 주택담보대출은 모든 규제 지역 내 6억원 초과 주택에 대해 DSR을 따진다. 신용대출은 연소득 기준을 ‘1억원 초과’로 높이되 대출 규모가 얼마든 DSR을 적용한다.

 

내년 7월부터는 이들 기준에 더해 전체 대출금이 2억원을 넘기면 누구든 DSR을 적용받는다. 2023년 7월에는 전체 대출금이 1억원을 초과하면 무조건 DSR 적용 대상이 된다.

 

신용대출 DSR을 산정할 때 10년을 적용해온 만기는 올해 7월부터 7년으로 축소하고, 내년 7월부터는 5년으로 더 줄인다. 대출금을 종전보다 짧은 기간에 갚는 것으로 계산하는 만큼 대출받을 수 있는 돈은 적어진다. 소득이 동일하다면 내년 하반기에는 신용대출 한도가 지금의 절반으로 줄어들 수 있다는 얘기다.

 

김정식 연세대 경제학과 명예교수는 “2023년이면 당장 내후년인데 너무 급격해 보인다”며 “은행이 대출을 회수하는 과정에서 부실 대출이 늘어나는 문제가 생길 수 있다”고 지적했다.

 

 

오는 7월부터 청년층은 ‘장래소득’을 반영해 DSR을 산정한다. 소득이 앞으로 늘어날 가능성이 높다는 점을 고려했다. 통계청이 매년 발표하는 연령대별 소득증가율 등을 활용하도록 한다는 구상이다.

 

김소영 서울대 경제학과 교수는 “원칙적으로는 좋지만 미래소득, 즉 성장 가능성의 기준을 어떻게 잡을지는 어려운 문제”라며 “미래소득까지 반영하면 대출 규모가 더 커질 텐데 가계부채를 잡겠다는 상황과 엇박자가 될 수 있다”고 말했다.

 

정부는 현재 5~6% 안팎으로 관리 중인 가계부채 증가율을 내년에는 코로나19 이전 수준인 4%대로 복원한다는 계획이다.

 

올 하반기에는 보금자리론·적격대출 등 청년·신혼부부 대상 정책모기지에 40년 만기 대출을 도입한다. 현행 최대 30년인 정책모기지 만기를 늘려 ‘내 집 마련’에 따른 원리금 상환 부담을 줄인다는 취지다. 이때 ‘청년’으로 보는 연령은 만 39세 이하로 규정했다.

 

금융위는 “버팀목대출 등 정책상품은 청년층 연령을 만 34세를 기준으로 하는데 주택구매 결정은 자본 축적 시간이 더 필요하다는 점을 고려했다”고 설명했다.

 

연 2.75% 금리로 3억원을 대출받으면 30년 만기일 때 122만원인 월 상환액이 40년 만기로는 104만원으로 약 15% 줄어든다는 게 당국 설명이다.

 

관심이 집중됐던 서민·실수요자에 대한 주택담보대출 규제 완화 방안은 이날 나오지 않았다. 금융위는 “우대 혜택 상향 및 요건 완화 세부방안은 추가 의견수렴 및 관계기관 협의 등을 거쳐 조속히 마련·발표하겠다”고만 설명했다.

 

금융위는 현행 10% 포인트인 주택담보비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 우대율을 높이고 투기·과열지구 6억원, 조정대상지역 5억원인 주택가격 기준도 상향하는 방안을 검토 중이다. 부부 합산 8000만원, 생애최초구입자 9000만원인 연소득 기준도 올릴 것으로 보인다.