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부동산

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부자의 기준은? (feat.조던김장섭, 자청, 기요사키) 최근 (조던 김장섭, 윤세영 저)를 다시 보며 투자의 방향을 다시 생각해보고 있습니다. 제일 처음에는 경매를 통해 지방의 소형 아파트를 낙찰받았는데 전체 흐름을 보지 못해서 미분양이 심한 상태로 당분간은 가격이 오르지 않을 것과 월세수익도 낮다는 사실을 알지 못했습니다. 경매인기로 거의 시세와 비슷하게 낙찰받다보니 (물론 낙찰잔금대출이 쉽다는 장점은 있지만) 시들해졌습니다. 그리고 나서는 미분양이 소진되고 있는 지역, 개발호재가 맞물리고 대기업 일자리가 있어 수요가 탄탄하게 받쳐주는 곳의 신축아파트로 투자를 시작했습니다. 그리고 문정부에서 몇개월마다 연이어 발표하는 주택안정대책에 아파트 투자로 다주택자가 된다는 것에 약간은 회의감을 갖고 있던 차에 해외주식을 시작하면서 이 책을 다시 보게 되었습니다. 부..
정비사업 규제 정비와 안전진단 강화된다 재건축 예비 안전진단은 A,B,C,D,E 등급까지 있습니다. 예비 안전진단에서 D등급을 받아야 정밀 안전진단 자격이 주어지는데요. A,B,C 등급을 받으면 재건축을 받을 수 없습니다. 아직 재건축을 할 정도로 심하지는 않고 기존대로 더 살아도 주거환경이 괜찮겠다고 판단된다고 보시면 됩니다. 그래서 이 안전진단에서 통과를 받고 싶은 재건축 준비 중인 단지 중에는 재건축 안전진단만 통과된다면 수도관 녹물 참겠다는 기사도 있을 정도입니다. 노후화된 아파트라 배관공사를 하거나 손이 많이 가는데 돈 들여서 기껏 수리를 하고나면 안전진단에서 통과하기 어려워지기 때문입니다. 안전진단은 재건축의 첫 관문인 만큼 노심초사하며 안전진단과정을 통과하여 무사히 재건축되기를 기다리고 있는데 정부에서 안전진단 요건을 강화하고 과..
주택규제강화, DSR와 신DTI는 뭘까? 이번에는 DTI와 유사개념으로 DSR과 신DTI에 대해 알아보겠습니다. | DSR(Debt Service Ratio) 총부채원리금상환비율 Debt Service 총상환원리금인데 DTI와 마찬가지로 연수입기준으로 판단해봤을 때 1년 대출가능한도를 설정합니다. 여기서 '총'이란 개념을 보면 DTI에서는 해당 금융기관 기준으로만 판단했지만, DSR은 전체(=총) 금융기관에서 대출한 금액, 신용대출, 예금/ 유가증권/ 전세보증금 담보대출(전세자금대출은 미해당), 마이너스 통장, 자동차 할부금 등을 전부 고려하여 대출가능한도를 설정하겠다는 것으로 DTI보다는 상환가능성을 더욱 실질적으로 판단하여 대출금액을 안전하게 설정하도록 규제하려는 취지입니다. (대출금액 감소) 만약 DSR=100인 경우 연수입이 5,000만..
분묘기지권의 맹점을 활용한 토지투자법 규제가 심한 주택투자 대신에 토지나 주택으로 관심을 돌리고 있는 중입니다. 조던 김장섭(JD 부자연구소, 다음카페)님의 글과 유튜브 영상을 보고 들으면서 몇 억씩 큰돈 들여서 몰빵하지 말고 직장생활하며 생활비 줄인 잉여자금으로 전국의 토지를 싸게 경매로 취득하는 방법을 생각하고 있습니다. 경매 사이트에서 각종 빨간글씨가 붙은 공유지분, 보전임지, 분묘기지권 등이 있는 토지를 여러번 유찰 뒤에 들어가 싸게 취득하면 돈이 많이 들지 않고 평당 1,000원짜리를 살 수도 있습니다. 이런 토지 투자는 10년 뒤, 20년 뒤를 바라보고 사두는 거라 따로 소득이 있어야 합니다. 전업투자의 경우 바로 생활비가 나와야 하고 투자한 곳에서 즉각 결과가 나와야 하기 때문에 시간을 두고 기다릴 여유가 없어집니다. 그러니 사..
토지를 매입하면 어떤 세금이 있을까? 그동안 부동산 세금에 대해 알아봤는데 부동산 중에서도 주택 위주로 알아봤습니다. 이번에는 토지 취득시 어떤 세금을 부과하는지 살펴보겠습니다. 토지를 매입시에도 취득세가 부과됩니다. 보유하는 동안에는 재산세, 종부세가 부과되는 부분도 같습니다. 양도하거나 상속, 증여해도 마찬가지 세금이 부과됩니다. | 취득세 토지를 취득하는 경우는 취득가액의 4.6%(농지는 3.4%)의 세율로 취득세를 부과합니다. 이 때 경작용 농지를 취득시에는 농사용 농지, 농지 조성용 임야 등 일정한 사유로 감면이 되기도 합니다. 또한 아예 취득세를 부과하지 않는 비과세 경우도 있는데, 수용으로 인해 토지를 대체 취득하는 경우는 취득세가 비과세됩니다. 시골에 사시던 부모님으로부터 토지를 상속받아 무주택 상태에서 상속받은 1주택과 자경..
재산세와 종부세는 누가 낼까? 재산세와 종부세는 매년 6월 1일 기준 소유권을 가지고 있는 사람에게 납부의무가 있습니다. 부동산을 살 때는 취득세를 낸다면 재산세와 종부세는 보유하는 기간 동안에 발생하는 세금입니다. 지방의 오피스텔이나 아파트를 한 채 매입했다면 재산세 고지서는 나오지만, 종부세는 나오지 않습니다. 보유한 부동산의 종류와 금액별로 과세대상에 차이가 있기 때문입니다. 종부세는 부자세라고 하는 만큼 주택, 나대지, 상가 건물 부속 토지 등을 많이 가지고 있는 사람들이 내는 세금으로 보유한 부동산이 일정 금액 이상이 되는 경우에만 부과됩니다. 지난 글에서 세금별로 과세표준식이 다른 것을 살펴봤는데 재산세와 종부세만 다시 보면 다음과 같습니다. | 과세표준 구하기 재산세 : 공시가격 x 공정시장가액비율 종부세 : (공시가격 ..
아파트 2년 뒤 2억이 올랐다면 양도세는 얼마일까? 부동산 매입 후 일정 기간이 지나 매도하는 경우를 양도한다고 하는데, 이 경우 양도차익(매도액과 매입액의 차이)부분에 대해 국가에서는 세금을 부과합니다. 이를 양도세라고 하는데 물건별로 일정한 것이 아니라 보유기간에 따라 세금이 달라지게 됩니다. | 보유기간에 따른 양도소득세율 구분 세율 보유기간 1년 미만 : 50% 2년 미만 : 40% 2년 이상 : 기본세율 1세대 2주택 이상 보유기간별 세율 (단, 조정대상지역 내 : 기본세율 + 10%p) 1세대 3주택 이상 보유기간별 세율 (단, 조정대상지역 내 : 기본세율 + 20%p) 미등기양도자산 70% 현재 양도세율은 보유 기간과 중과세 정책에 따라 사안별로 세율을 달리 적용하고 있습니다. 1년이 안되어 양도하는 경우는 양도차익의 절반을 세금으로 내야합니..
주택매매시 과세표준과 세율 알고 투자하기 6.17대책으로 주택매입/매도시 양도세, 종부세 변경 등 정책이 바뀜에 따라 투자할 때 기본적으로 알고 갈 부분들, 그리고 변경되는 사항까지 챙겨야 할 것들이 너무나도 많아지고 있는 상황입니다. 대책이 쏟아질 때마다 한숨이 나옵니다만 그래도 기본적인 사항은 또 짚고 넘어가야 되겠습니다. 찾으면 길은 있겠지요. 세금을 이해하려면 과세표준을 이해해야 합니다. 세금은 보통은 '과세표준 x 세율'로 계산합니다. 세율은 지난번 대책 발표내용에서 보듯이 숫자로 바로 명시되므로 곱하면 됩니다. 과세표준은 세금 종류별로 다른데 다음과 같습니다. 구분 과세표준 취득세 실지 취득가액 재산세 공시가격 x 공정시장가액비율 종합부동산세 (공시가격 - 공제금액) x 공정시장가액비율 양도세 실지 양도가액 - 실지 취득가액 - 필요..

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